Mirasçılar Arasında Satışa Öncelik
Bir taşınmazın miras kalması, çoğu aile için yalnızca bir malvarlığı intikali değildir. Geride kalan ev, arsa veya tarla; kimi zaman aile hatıralarını, kimi zaman yıllarca biriktirilmiş emeği temsil eder. Ancak birden fazla mirasçının bulunması hâlinde, taşınmazın geleceği konusunda anlaşmazlıkların ortaya çıkması da kaçınılmaz olabilmektedir.
En sık karşılaşılan soru ise şudur:
“Kardeşim taşınmazın satılmasını istiyor, ben istemiyorum. Ne olacak?”
İşte ortaklığın giderilmesi, diğer adıyla izale-i şuyu, tam olarak bu noktada gündeme gelir. Türk Medeni Kanunu’nun 698. maddesi uyarınca, kanunda öngörülen istisnalar dışında paydaşlardan her biri ortaklığın sona erdirilmesini isteyebilir. Ortaklığın giderilmesi bakımından temel amaç taşınmazı mutlaka satmak değil, paydaşlar arasındaki ortak mülkiyet ilişkisini sona erdirmektir. Bu nedenle öncelikle aynen taksim imkânı değerlendirilir; şartların bulunmaması hâlinde satış suretiyle ortaklığın giderilmesi gündeme gelir.
2026 yılında ne değişti?
2026 yılında yapılan önemli düzenlemelerden biri, miras yoluyla edinilen belirli taşınmazların satışında mirasçılara öncelik tanınması oldu. İcra ve İflâs Kanunu’nun 114. maddesinde yapılan düzenlemeye göre; taşınmazın bütün maliklerinin mülkiyeti miras yoluyla edinilmiş ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkı bulunmuyor ise, ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi hâlinde birinci artırma yalnızca malik mirasçılar arasında yapılacak.
Bu düzenlemenin amacı, miras yoluyla edinilmiş taşınmazın öncelikle mirasçılardan biri tarafından edinilebilmesine imkân sağlamaktır. Ancak burada önemli bir ayrıntı bulunmaktadır:
Bu, mirasçının taşınmazı istediği bedelle satın alabileceği anlamına gelmez.
Birinci artırmada kanunda öngörülen muhammen kıymet ve satış giderleri bakımından gerekli şartların sağlanması gerekir. İlk artırmanın sonuçsuz kalması hâlinde ise ikinci artırmada genel satış usulü uygulanacaktır.
Düzenlemenin hukuki amacı nedir?
Kanaatimce yeni sistemin temelinde iki menfaatin dengelenmesi bulunmaktadır. Bir tarafta, hiçbir paydaşın iradesi dışında süresiz şekilde ortaklık içerisinde bırakılmaması gerektiği yönündeki mülkiyet hukuku ilkesi vardır. Diğer tarafta ise miras yoluyla edinilmiş bir taşınmazın, mümkün olduğu ölçüde mirasçılar arasında kalmasını sağlayan miras hakkının ve aile mülkiyetinin korunması düşüncesi bulunmaktadır. Kanun koyucu, ortaklığın sona erdirilmesi hakkını ortadan kaldırmamış; yalnızca satış aşamasında mirasçılara özel bir öncelik tanımıştır. Bu açıdan bakıldığında düzenleme, mülkiyet hakkı ile mirasçıların taşınmaz üzerindeki menfaatleri arasında bir denge kurma çabası olarak değerlendirilebilir. Her miras kalan taşınmaz için geçerli değil
Burada özellikle altını çizmek gerekir:
Her miras kalan taşınmaz otomatik olarak bu yeni sisteme tabi değildir.
Taşınmazın bütün maliklerinin mülkiyeti miras yoluyla edinmiş olması ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmaması gibi kanunda öngörülen şartların birlikte gerçekleşmesi gerekir. Bu nedenle somut bir uyuşmazlıkta tapu kaydının, miras intikalinin ve mevcut maliklerin hukuki durumunun ayrıca incelenmesi gerekir.
Sonuç olarak…
Miras kalan bir taşınmaz nedeniyle kardeşler arasında anlaşmazlık yaşanması, yalnızca ekonomik bir uyuşmazlık değildir. Çoğu zaman aile ilişkileri ile mülkiyet hakkı aynı dosyada karşı karşıya gelir.
2026 yılında yapılan düzenleme, belirli şartları taşıyan miras taşınmazlarında ilk satış aşamasında mirasçılara öncelik tanıyarak önemli bir değişiklik getirmiştir. Ancak bu düzenlemenin doğru anlaşılması gerekir. Amaç, bir mirasçıyı diğerlerine karşı avantajlı hâle getirmek değil; ortaklığın sona erdirilmesi ile mirasçıların taşınmaz üzerindeki menfaatleri arasında daha dengeli bir çözüm oluşturabilmektir.
Çünkü hukukta mesele yalnızca “taşınmaz kime kalacak?” sorusundan ibaret değildir. Asıl mesele, ortaklık sona ererken herkesin hakkının adil ve hukuka uygun biçimde korunabilmesidir.
